Оценки, которых не ставят в школе proafery.ru

Оценки, которых не ставят в школе

27.11.2017 18:40 55 0 Кредиты

28 ноября в России отмечают день оценщика. Оценка недвижимости, имущества, рисков и ущерба в результате ДТП – ответственный и непростой бизнес. От выводов, сделанных профессиональным оценщиком, зависят крупные сделки, инвестиции, судьба предприятий и благополучие граждан. 

Не случайно каждый оценщик в обязательном порядке должен стать участником специализированной саморегулируемой организации, которая отвечает за достоверность его отчётов. Если отчёт будет выполнен с ошибками, и кто-то из сторон сделки понесёт материальный ущерб, то деньги будут взысканы солидарно и с оценщика, и с организации, в которой он состоит. 

Все участники СРО при вступлении в неё делают взносы, из которых складывается компенсационный фонд, призванный покрывать тот самый непредвиденный ущерб, который возник в результате недобросовестности или халатности оценщика.

28 ноября день оценщика в России.jpg

Подводные камни оценки

К сожалению, очень часто средств фонда оказывается недостаточно для выплаты компенсации, особенно если речь идёт об оценке дорогостоящей недвижимости или рисков в сфере бизнеса (например, при выдаче крупных кредитов или поглощении коммерческих структур). Вот почему руководители ответственных СРО, планирующие остаться на рынке всерьёз и надолго, ответственно подходят не только к платежеспособности своих членов, но и к их подготовке, к изучению их морально-этических качеств и персональной истории. 

Если человек, претендующий на роль профессионального оценщика, и даже имеющий соответствующее образование и специальную подготовку, в прошлом имел неприятности с законом, был замечен в таких неблаговидных поступках, как обман банка при получении кредита или фальсификация ущерба после ДТП, то стать членом уважаемой СРО, допущенной к действительно крупным сделкам и, соответственно, достойным гонорарам, у него мало. 

Все оценщики зарабатывают процент от суммы отчета, и чем выше квалификация, тем больше денег он получает за свой профессионализм. Увы, отдельные начинающие или проштрафившиеся оценщики пытаются компенсировать  низкие отчисления попытками недобросовестного сговора с одной из сторон сделки, к экспертизе которой они привлечены. В результате возникают конфликтные ситуации, в том числе разрешаемые путем возбуждения уголовных дел по статье 159 УК РФ «Мошенничество».

Оценщик изучает авто.jpg

По степени криминогенности сложилась следующая градация сфер оценки:

  • Материального ущерба в результате ДТП.

  • Жилой недвижимости при получении ипотечных кредитов.

  • Жилой и коммерческой недвижимости как залога по коммерческим кредитам и кредитам физическим лицам, не связанным с оформлением ипотеки.

  • Имущества предприятий и предпринимателей при введении внешнего управления, банкротстве, слияниях и поглощениях, эмиссии акций и т.д.

Следует учитывать разную раскрываемость преступлений в перечисленных сферах. Если ипотечная банковская афера на почве недобросовестной оценки оказывается вскрытой достаточно часто, то большинство корпоративных конфликтов, особенно если в них фигурируют большие деньги или замешаны известные персоны, в подавляющем большинстве случаев решаются кулуарно и никогда не попадают на суд общественности. 

Другая крайность – мелкие мошенничества с ОСАГО, при которых сумма ущерба может просто не достигать порога уголовной ответственности в 5 000 рублей. Обычно такие случаи заканчиваются достижением мирового соглашения, вот только оценщик получает «чёрный шар», а иногда и просто вынужден поставить крест на своей профессиональной карьере.

Типичные схемы мошенничества

Схем мошенничества с автомобильными страховками и банковскими кредитами через недобросовестную оценку много, все их перечислить в одной статье нереально. Если коротко, то принципы такие:

1.      Виновник аварии стремится уменьшить размер ущерба пострадавшей стороны и по возможности доказать обоюдность вины. Пострадавшая сторона стремится завысить свои потери и получить максимальную выгоду.

2.      Заёмщик по ипотечному кредиту старается оценить свою недвижимость как можно дороже. Чем выше оценочная стоимость, тем больше денег ему ссужает банк. Если заемщик не может платить по кредиту, проводится новая оценка – для последующей реализации имущества с публичных торгов. В этой ситуации собственник также заинтересован в максимальной оценочной стоимости – ведь не менее 80% вырученных на торгах денег пойдёт на погашение кредита. Кроме того, чем выше цена, тем меньше шансов на успешную реализацию заложенного имущества с первого, да и со второго раза, когда его уценяют на 25%.  Всё это время  заёмщик вправе жить в спорной квартире.

3.      Оценка рисков в бизнесе и активов юридических лиц – вообще неисчерпаемый источник комбинаций, лежащих как в рамках правового поля, так и вне его. Эту часть оценочной деятельности мы затрагивать не будем.

Расскажем о схеме мошенничества с недвижимостью, на которую журналисты и правоохранители обратили внимание совсем недавно. Аналоги в истории встречались, но здесь возникли новые подробности. Кредитная афера раскрыта на территории одного из сельских поселений Пермского края.

Карточный домик

Организатор мошенничества некто К. имел в собственности участок земли со щитовым домиком и баней на территории сельского поселения. Он привлек в качестве соучастников друга, соседей-дачников, злоупотреблявших алкоголем, но имевших в собственности капитальный деревянный дом, пригодный для круглогодичного проживания, а также сотрудников местной администрации и работника оценочной компании. 

И если клерка администрации, скорее всего, за выданную справку об отсутствии зарегистрированных на участке лиц К отблагодарил коробкой конфет или другим незначительным презентом, то совсем иначе обстояло дело с оценщиком. За отчёт, в котором щитовой домик был описан как солидный двухэтажный дом с надворными постройками, злоумышленник должен был рассчитаться достаточно щедро – ведь оценщик понимал, чем он рискует.

Карточный домик.jpg

Для иллюстрации участка оценщик сделал фотографии дома и надворных построек соседей-пьяниц, которые приложил к отчёту.

Имея на руках документы на участок с возведенным на нем домом, кадастровый паспорт, справку об отсутствии обременений, долгов и прописанных граждан, К. со своим знакомым, которому предстояло играть роль покупателя, явились в банк. Там знакомый К заявил о желании взять ипотечный кредит и приобрести принадлежащий тому участок с «коттеджем» за 3,5 миллиона рублей. Как показала позднейшая экспертиза, реальная стоимость земли составляла не более десятой части этой суммы.

Недобросовестная оценка земельного участка.jpg  

Сделка не показалась работникам банка подозрительной, так как внешне документы были в порядке, физиономии и поведение продавца и покупателя - адекватными, ничто вопросов не вызывало. Но служба безопасности, естественно, пожелала проверить состояние предметов залога.

- Нет проблем, - доброжелательно улыбнулся К, - Давайте съездим в поселок прямо сейчас.

На автомобиле К. с другом и специалист банка приехали в строящийся поселок, но показали они не участок К, а участок соседей-алкоголиков. Мошенник специально наказал им не притрагиваться к алкоголю до вечера под страхом пожизненного лишения спиртового довольствия.  Накануне в доме навели порядок, выбросили хлам, одним словом, осуществили «предпродажную подготовку».

На руку злоумышленникам было и то, что в поселке практически нигде не было названий улиц и номеров домов, а кадастровый план для сотрудника банка оказался слишком сложным и запутанным. Сказалось и личное обаяние К, произведшего на менеджера самое благоприятное впечатление.  

Через несколько дней договор ипотеки был подписан, покупатель в присутствии работников банка торжественно передал К сумму первоначального взноса (700 тысяч рублей), остальные средства банк перечислил на открытый К счёт. В течение нескольких часов деньги были обналичены.

В регистрационной палате был оформлен договор купли-продажи с обременением в виде ипотеки в силу закона. Любопытно, что никому из сотрудников регистрационного органа не показалась неправдоподобно высокой стоимость сделки. Но в сфере недвижимости бывает всякое – может быть, К нашёл на своем участке нефть, золотоносную жилу, подумали девушки и зарегистрировали сделку.

Дом, которого не было

Несколько месяцев знакомый К исправно выплачивал ежемесячные взносы по кредиту – из денег, которые криминальная парочка получила в банке. Кстати, друзьям ещё пришлось вернуть 700 тысяч с огромными процентами «конкретным пацанам», у которых они заняли сумму для имитации сделки.

Через полгода покупатель перестал платить и выходить на связь. После нескольких месяцев поисков банкиры приняли решение выехать на место нахождения залога с целью начать подготовку к судебному процессу по его отчуждению и продаже с публичных торгов. На этот раз в «оперативной группе» оказался человек, который умел читать карты, поэтому представители банка приехали по верному адресу. И очень удивились, обнаружив вместо двухэтажного дома из бруса щитовую избушку, которую раскачивал ветер. На участке явно никто не жил много лет.

Заброшенный дачный дом.JPG

После серьезных внутренних разборок банкиры написали заявление в органы внутренних дел. В связи с безвестным отсутствием покупателя дома и показаниями очевидцев, настаивавших на том, что именно К был организатором аферы, в суд было направлено исковое заявление о признании сделки ничтожной. Продавца участка вызвали на допрос в полицию, однако туда он не явился, и сейчас оба фигуранта дела находятся в розыске. Впрочем, ищут их не особенно активно.

Пока следователи задают вопросы соседям-алкоголикам, сыгравшим роль хозяев недвижимости. Скорее всего, обвинить их в соучастии не удастся – сами они с представителями банка не общались. Планируется разыскать оценщика, составившего отчёт – вскоре после сделки он уволился из агентства. Есть вопросы и к сотрудникам поселковой администрации, и к банковским менеджерам.

Даже если банку удастся отсудить злополучный участок и продать его с аукциона, мошенничество нанесет ему ущерб в 2,5 миллиона рублей. Гражданский иск подан пока в отношении покупателя недвижимости, взявшего ипотечный кредит. Уголовное дело возбуждено по факту обмана банка при получении кредита, персонально подозреваемых до сих пор нет. Расследование продолжается, хотя практика показывает, что в таких ситуациях дела очень часто приостанавливаются ввиду невозможности установить местонахождение виновных лиц. 

К слову сказать, совсем новой эту схему с липовыми домами на реальных участках назвать нельзя. Недавно мы рассказывали о подобном мошенничестве в отношении страховой компании. Не снимая вины с непосредственного организатора махинации и его пособников, отметим откровенно слабую подготовку банковских работников, отвечавших за сопровождение сделки.

Профессиональный оценщик в совей деятельности постоянно сталкивается с соблазнами и заманчивыми предложениями со стороны клиентов. Любой объект оценки можно рассматривать с разных ракурсов, что существенно влияет на виртуальную стоимость. Грань между добром и злом очень зыбка и переступить её – ничего не стоит. Признак профессионализма заключается в умении руководствоваться законом и оценивать объекты так, чтобы потом не было мучительно стыдно за нанесенный ущерб или мучительно больно от заслуженного наказания.


Информационный портал об аферах и аферистах ещё раз поздравляет всех оценщиков с их профессиональным праздником и желает, чтобы оценки были непредвзятыми и только хорошими! 

Обсуждение
Анна Иванова
Гость

Ваш комментарий

Защита от автоматических сообщений