Популярные аферы на рынке жилья: как не прогадать? proafery.ru

Популярные аферы на рынке жилья: как не прогадать?

08.12.2017 08:30 219 0 ЖКХ

Квартирный вопрос испортил не только москвичей, риски попасть в неприятности на рынке недвижимости высоки во всём мире. Неслучайно в английском языке недвижимость называется Real Estate, то есть «реальная ценность» - в сравнении с остальными ценностями, менее реальными или вовсе ничтожными. Правда, на постсоветском пространстве до сих пор ощущается влияние тех семи десятилетий, когда рыночного перераспределения недвижимости не существовало совсем (именно этот период москвичей и испортил). Но сегодня положение всё больше приближается к общемировым стандартам, и в этом процессе нивелирования есть свои плюсы и минусы.

Схемы квартирных обманов

Неумолимая статистика сообщает: каждая двадцатая сделка купли-продажи жилья может оказаться неудачной. Как неумышленно, из-за проблем с сугубо юридическими формальностями в ходе оформления сделки, так и по злому умыслу, вследствие разнообразных мошеннических схем и махинаций. И для того, чтобы не попасться на крючок ловкачей, лишившись при этом немалых денег или жилплощади, о таких схемах стоит знать заранее, и учитывать их — от самых банальных и распространенных до редких и изощренных, рассчитанных подчас на одну-единственную сделку. 

Липа, липа... 

Среди самых распространенных схем обмана — те, в ходе которых мошенники пользуются «липовыми» документами. Например, можно столкнуться с такой популярной махинацией: мошенники снимают квартиру у владельца, который уезжает в командировку, путешествие, проживает в другом городе или даже стране.

Липовая аллея.jpg Существует главное условие аферы с недвижимостью: на некоторый срок владелец точно не появится в поле зрения и не будет знать, что творится на территории его кровных квадратных метров. В этот период аферисты оформляют «липовые» документы на квартиру, находят доверчивого покупателя, составляют с ним договор купли-продажи и, продав «свою» квартиру, бесследно исчезают.

 Когда настоящий владелец возвращается из поездки, он довольно легко доказывает собственные права на жилплощадь, и неудачник-покупатель остается и без квартиры, и без денег. Эта афера, безусловно, дорогостоящая, ибо оформление поддельных документов — недешевый процесс, и, вместе с тем, самая эффективная: в большинстве случаев мошенников уже не найти.

У правоохранительных органов остаются зацепки – пособники в органах БТИ, Росреестра или оценочных компаниях, которые помогли осуществлению махинации. Однако доказать их корыстную заинтересованность практически невозможно. В худшем случае клерка ждёт суд за халатность, в лучшем служебное порицание. Но деньги жертве мошенника это не вернёт.

Бывают ситуации, когда махинацию осуществляет и сам владелец, находящийся в сговоре с мошенниками. К подобным схемам относится так называемая «Подмена собственника». В сделке участвует настоящая квартира, настоящие документы на нее, вот только договор купли-продажи подписывает не владелец, а его двойник - человек, похожий внешне на его фотографию в паспорте.

Когда сделка завершена и деньги уплачены, объявляется владелец жилплощади, который заявляет о том, что он потерял документы на квартиру и паспорт, или же они были похищены — соответственно, сделку от его имени проводил другой человек, что и подтвердит, например, графологическая экспертиза подписи самозванца.

 Сделка признается недействительной, но доказать преступный сговор владельца и мошенников при этом крайне сложно, поэтому и деньги покупателю вернуть уже практически невозможно. 

В очередь, граждане, в очередь!

Часто можно столкнуться с продажей квартиры нескольким покупателям. В этом случае продавец заверяет договоры купли-продажи у разных нотариусов, получает авансы от нескольких покупателей, продаёт квартиру одному покупателю, и после этого скрывается в другом городе или даже за границей, предоставляя право незадачливым приобретателям его квадратных метров самостоятельно выяснять, кто станет их владельцем.

Очередь за ипотекой.jpg

Аналогичная ловушка ещё чаще ожидает и людей, желающих снять жильё. Проходимцы сначала сами снимают квартиру и подделывают документы на право собственности. Для их демонстрации в полутемной комнате высокого качества подделки не нужно, достаточно фальшивого свидетельства, напечатанного на обычном лазерном принтере.

В газете или на бесплатной доске объявлений мошенники сообщают о сдаче квартиры по заведомо низкой цене. Условием ставят оплату за 3, 6, 12 месяцев вперёд, задача – собрать с доверчивых нанимателей как можно больше денег. Все желающие приглашаются с интервалом в один час, со всеми заключается договор, всем выдаются ключи. Условие одно – вселение на следующий день (или через несколько дней – зависит от количества поступающих звонков от желающих дешево снять квартиру). Наутро перед входной дверью выстраивается очередь из квартирантов, каждый из которых заплатил за аренду круглую сумму.  

Ловушки для рассеянных 

Невнимательность покупателя или продавца часто играет на руку злоумышленникам. Нужно быть особенно бдительными при получении денег за квартиру: покупатель может подсунуть фальшивые купюры или так называемую «куклу» - запечатанную банковскую пачку или даже заваренный полиэтиленовый пакет с пачками мелких купюр. В пачках несколько верхних и нижних купюр настоящие, а в середине идёт аккуратно нарезанная цветная бумага. Лучше всего назначать рассчёты там, где есть оборудование для пересчёта и проверки подлинности купюр. 

Покупателям тоже следует соблюдать осторожность: продавец может заявить, что он не получил денег, даже если покупатель уже уплатил сумму. Для предотвращения этого простого трюка необходимо при уплате написать расписку.

Многие думают, что получение денег и так прописано в договоре, поэтому можно обойтись без расписки. На самом деле, этого пункта в договоре нет. Именно поэтому необходим еще один документ – расписка. Она пишется от руки и вмещает в себя имена покупателя и продавца, их паспортные данные, а также паспортные данные и имена свидетелей, которых необходимо пригласить для удачной сделки, цену и описание объекта, дату договора и составления расписки. Важно, чтобы документ был написан именно от руки, в спорной ситуации это облегчит почерковедческую экспертизу.

Мертвые души и бездомные продавцы

Если жилье продается по доверенности, важно проверить, жив и дееспособен ли его владелец. Иначе можно попасть в ситуацию, когда квартира по абсолютно законному и подлинному завещанию или закону о наследовании перейдет к родственникам покойного, а покупатель останется ни с чем. Поэтому лучше не надеяться на доверенность, а проверить личность и документы владельца, не лишним будет и его присутствие на совершении сделки.

Мертвые души на рынке жилья.jpeg

Даже если собственник находится в другом городе или живёт в другой стране, не поленитесь связаться с ним по скайпу или иным способом, при котором можно увидеть человека своими глазами. При таких сделках не лишним будет пригласить для сопровождения профессионального юриста, который досконально разбирается в регламенте международного нотариата. К примеру, если доверенность на право распоряжения квартирой выписана в США, она должна быть обязательно заверена в российском посольстве в Вашингтоне.

Можно встретить и такую схему: после совершения сделки купли-продажи продавец заявляет, что ему некуда переехать, проданная квартира – единственное жильё, и остается жить в этой квартире — разумеется, совсем ненадолго, пока не подыщет новое жилье. А жилье все не находится. Новый владелец теряет терпение и подаёт иск о выселении в судебном порядке.

Суд, особенно если в семье продавца есть несовершеннолетние дети (которых по закону не имеют права выписать «в никуда») может встать на сторону продавца, но обязать его в таком случае вернуть покупателю деньги. И тут начинается самое интересное: продавец заявляет, что, в связи с определенными причинами, он не может выплатить всю сумму сразу, но в состоянии отдавать по частям от своей зарплаты. Согласно закону, «по частям» - это не более 30 процентов от дохода семьи. Таким образом, выплачивать деньги горе-покупателю хитрый продавец может десятки лет.

 Третья улица строителей...

 Нередко в качестве мошеннической схемы используют так называемую «подмену квартир». Чаще всего этот трюк проворачивают с покупателями из других городов. Их проще обвести вокруг пальца, ведь в адресах и районах чужого города они вряд ли разбираются настолько, чтобы почувствовать неладное.

Сам трюк проделывают так: покупателям показывают достойную квартиру в хорошем районе, обычно – в центре города, рядом с метро и торговыми центрами – одним словом заинтересовывают по максимуму. Обычно подкупает и привлекательная цена. При этом в договоре купли-продажи прописывается совершенно другая квартира, расположенная в худшем районе, доме и с худшей отделкой, чем та, которая демонстрировалась изначально.

 Третья улица строителей дом 25 квартира 12.jpg

Для такой аферы используют схожесть адресов и названий улиц, а в наших городах, где полно «Первых, Вторых и Третьих улиц строителей» это сделать порой несложно. Известны даже случаи, когда перед показом квартиры на доме перевешивались таблички. А в Пермском крае совсем недавно местный житель умудрился взять ипотечный кредит, предъявив для осмотра банковским работникам… дом соседа. 

Усы, лапы и хвост 

Иногда в ходе оформления сделки с недвижимостью и переезда беда приходит совсем с неожиданной стороны. Покупатели обычно просят, чтобы в квартире на момент совершения сделки не было зарегистрированных жильцов. Людям необходимо выписаться, причём как можно быстрее. Для снятия с регистрационного учёта можно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ, либо сдать документы в Многофункциональный центр (МФЦ) государственных услуг. Районные паспортные столы, которые собственно выписывают и прописывают граждан, сами с ними не работают – сотрудники и так загружены выше крыши.

При сдаче документов на выписку в МФЦ процесс занимает неделю, но у гражданина, сдавшего паспорт, хотя бы остается на руках расписка, а пакет документов путешествует со специальной курьерской службой. Если вы сдаете паспорт в УК или ТСЖ, за него не отвечает практически никто! Приходящая раз в неделю паспортистка может его потерять, испортить, получить кредит на ваше имя. Её за это, скорее всего, уволят, но вам от этого будет не легче.

Общественники и юристы не раз поднимали проблему в СМИ, интернете и на различных форумах, но воз и ныне там. Вдобавок люди, сдающие паспорта, на несколько дней вообще остаются в бесправном положении – у них, как у кота Матроскина, все документы – усы, лапы и хвост.

Усы лапы и хвост.jpg

И если в период снятия с учёта подворачивается удачная сделка с недвижимостью, осуществить её практически невозможно – заветная пурпурная книжица находится неизвестно где. 

Банковская ячейка: как не остаться с носом? 

Передавать крупные суммы наличными рискованно, а перечислять с карты на карту затруднительно, так как банки ограничивают максимальные суммы перечислений между физическими лицами за один день.  Сейчас распространен способ передачи денег от покупателя продавцу с помощью банковской ячейки. Он понятен и обоснован — не каждый человек готов напрямую передавать большую сумму денег чужому человеку, рискуя получить по голове и остаться и без денег, и без квартиры. 

Чаще всего поступают так: продавец оставляет в ячейке договор купли-продажи, а покупатель забирает его, оставляя вместо него положенную сумму денег. Когда регистрация права завершена и сделка вступает в силу, продавец может забрать деньги.

Но даже с банковскими ячейками можно провернуть махинации. Например, составить договор об аренде банковской ячейки так, что доступ к ней будет помимо продавца и покупателя у какого-нибудь третьего лица. Впрочем, такая схема редко используется для продажи одной квартиры, чаще для нескольких, с цепочкой продавцов и покупателей.

В последние месяцы механизм с ячейками также стал достаточно рискованным – участились случаи краж ценностей из сейфов. Как правило, к этому оказываются причастны сотрудники банков. Особенно часто такое случается в кредитных учреждениях, испытывающих финансовые затруднения или лишенных лицензии.

Взыскать ущерб с банка банкрота не представляется возможным, так как на деньги в хранилищах не распространяется защита Агентства по страхованию вкладов. Да и доказать ущерб подчас проблематично. Обычно граждане арендуют ячейки без описи имущества – это гораздо дешевле. Поэтому полезный совет: если вы хотите иметь гарантии сохранности денег, и ячейка вам нужна на короткий срок проведения купли-продажи жилья, заключайте договор с фиксацией стоимости содержимого сейфа.  Это может обойтись в 1-3 тысячи рублей в день (зависит от величины суммы, хранимой в сейфе), однако поможет вернуть деньги, если в хранилище случится кража.

Тонкие психологи и гипнотизеры

Отдельно следует упомянуть мошенников на доверии чистой воды, которые проворачивают аферы с продажей недвижимости без привлечения каких-либо юридических уловок и технических средств. Такие мошенники обычно блестящие психологи, попадаются среди них и владеющие навыками гипноза.

Например, был случай, когда злоумышленник заявил покупателю, солидному и респектабельному бизнесмену, не раз в ходе своей работы сталкивавшемуся с «кидаловом», что он ни много ни мало, но мультимиллионер и зять Аллы Пугачевой. Элитную квартиру в престижном районе Москвы он продавал по относительно низкой цене, но даже это почему-то не насторожило покупателя. Позднее покупатель, оставшись без денег и прав на новоприобретенные квадратные метры в комплексе Москва-сити, сам не мог объяснить, как «повелся» на столь примитивный обман.

Знания и бдительность

Купля-продажа недвижимости — дело непростое и изначально притягательное для криминальных аферистов. Оно требует хотя бы минимальных юридических знаний и внимательного прочтения абсолютно всех бумаг. Ответственный подход к вопросу и сохранение бдительности в большинстве случаев позволяет предотвратить мошенничество.

Если вы хотите оградить себя и своих близких от обмана в сфере недвижимости, подписывайтесь на новости сайта Proafery.Ru и оставайтесь в курсе криминальных новостей России и мира.


Обсуждение
Анна Иванова
Гость

Ваш комментарий

Защита от автоматических сообщений